{"id":1308,"date":"2023-02-10T16:37:47","date_gmt":"2023-02-10T16:37:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.orsini-treuhand.ch\/regalare-ai-figli-un-immobile-non-e-cosi-semplice\/"},"modified":"2023-04-14T13:32:06","modified_gmt":"2023-04-14T13:32:06","slug":"regalare-ai-figli-un-immobile-non-e-cosi-semplice","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.orsini-treuhand.ch\/it\/regalare-ai-figli-un-immobile-non-e-cosi-semplice\/","title":{"rendered":"Regalare ai figli un immobile non \u00e8 cos\u00ec semplice"},"content":{"rendered":"\n

Quando si trasferisce una propriet\u00e0 immobiliare ai figli, le conseguenze fiscali e successorie devono essere chiarite in dettaglio da un fiduciario professionista.<\/p>\n\n

Molti genitori donano una parte del loro patrimonio ai figli durante la loro vita. Ad esempio, il trasferimento di beni immobili ai figli \u00e8 un modo per garantire una situazione chiara e stabile in una fase precoce della loro vita. D’altra parte, esiste la possibilit\u00e0 di un conflitto quando sono coinvolte parti con interessi diversi. In ogni caso, questo passo dovrebbe essere pianificato molto presto e con molta attenzione.<\/p>\n\n

Questi regali sono un problema in molte famiglie. \u00c8 importante che gli eredi non subiscano alcuna violazione dell’obbligo di agire. La legge sulle successioni prescrive tali quote obbligatorie per i parenti stretti. “Inoltre, occorre tenere conto delle conseguenze fiscali”. Sono possibili diverse varianti per il trasferimento della propriet\u00e0 ai discendenti. Si tratta della successione anticipata, della donazione mista con diritto di abitazione o di usufrutto e della vendita.<\/p>\n\n

Una donazione \u00e8 un dono inter vivos con il quale qualcuno arricchisce un’altra persona nei suoi beni senza un corrispettivo corrispondente. Nella maggior parte dei cantoni, la tassazione si basa sul grado di parentela.<\/p>\n\n

Si presume che esista una donazione mista; si ha una donazione mista se le parti fissano intenzionalmente il prezzo di acquisto di un immobile al di sotto del suo valore effettivo. Si intende inviare gratuitamente la differenza all’acquirente. Nel caso di trasferimento di un immobile ai discendenti, ci\u00f2 pu\u00f2 significare che questi ultimi si assumono anche l’ipoteca sull’immobile e\/o concedono al cedente un diritto gratuito di abitazione o di usufrutto. La successione anticipata \u00e8 regolata solo dal diritto civile e solo in modo rudimentale. In definitiva, “non \u00e8 altro che una donazione a uno o pi\u00f9 beneficiari ed \u00e8 trattata come una donazione ai fini fiscali”.<\/p>\n\n

Possibilit\u00e0 di controversie familiari<\/strong>Un simile trasferimento di propriet\u00e0 comporta un rischio molto elevato di controversie tra i membri della famiglia. \u00c8 importante riunire tutta la famiglia per discutere con un consulente fiscale esperto che possa fornire una consulenza completamente neutrale. Che il testatore lo voglia o meno, gli eredi formano insieme una comunione ereditaria. Oltre ai figli di una persona deceduta, sono compresi anche il convivente, che pu\u00f2 essere il massimo beneficiario, o un’abitazione o un diritto di godimento su un immobile. Poich\u00e9 la situazione familiare e finanziaria varia, \u00e8 molto importante una valutazione individuale della situazione. In ogni caso, questo passaggio deve essere ben ponderato dai genitori.<\/p>\n\n

Aiutare a creare una famiglia<\/strong>Un gesto pi\u00f9 significativo potrebbe essere quello di regalare un immobile non occupato, ad esempio una seconda casa, per ridurre le imposte sul reddito e sulla propriet\u00e0. Questo gesto viene spesso compiuto quando si possiedono pi\u00f9 propriet\u00e0 per aiutare i figli a formare una famiglia. Per chi ha pi\u00f9 figli, questo offre l’opportunit\u00e0 di indirizzare l’eredit\u00e0 nella giusta direzione. Si noti, tuttavia, che una tale donazione a un figlio nato dopo il trasferimento di propriet\u00e0 deve essere compensata finanziariamente. Se uno dei figli rileva la casa dei genitori e i fratelli ricevono un compenso economico per il momento, possono sorgere controversie se il prezzo dell’immobile cambia in modo significativo in seguito.<\/p>\n\n

Pertanto, in questo caso raccomando di stabilire nel contratto di cessione in che misura il figlio acquirente deve compensare un beneficiario ricevuto attraverso l’acquisto dell’immobile nella successiva liquidazione dell’eredit\u00e0 – e di regolamentare questo aspetto anche nel contratto di adesione interno alla famiglia, se possibile. La donazione e l’aumento di valore dell’immobile potrebbero comportare problemi con la quota obbligatoria degli altri membri della famiglia. \u00c8 inoltre molto importante che il beneficiario sia in grado di permettersi l’immobile, soprattutto nel caso in cui si debba pagare un risarcimento ai fratelli e alle sorelle. La questione pi\u00f9 importante \u00e8 quale valore debba essere utilizzato come base per il trasferimento dei beni al figlio ricevente. \u00c8 sempre consigliabile incaricare un esperto immobiliare di valutare la propriet\u00e0.<\/p>\n\n

Differenza tra cantoni<\/strong>Inoltre, \u00e8 necessario chiarire le conseguenze fiscali. Se un immobile viene venduto a un terzo, cio\u00e8 a un non familiare, l’imposta sugli utili immobiliari \u00e8 dovuta sulla plusvalenza. Nel cantone di Zurigo e in molti altri cantoni, questo pu\u00f2 essere differito se la prestazione e il corrispettivo sono “manifestamente sproporzionati”. Nel cantone di Zurigo, tale situazione si verifica in particolare se vi \u00e8 una differenza di almeno il 25% tra il prezzo di acquisto concordato e l’effettivo valore di mercato dell’immobile. Si deve tenere conto dell’importo dell’ipoteca assunta dall’acquirente e di eventuali considerazioni come il diritto dei genitori di occupare la casa in tutto o in parte gratuitamente o un usufrutto della casa. “In ultima analisi, \u00e8 l’ufficio delle imposte a decidere se il 25% \u00e8 rispettato o meno”.<\/p>\n\n

Costi sproporzionatamente elevati per le case di cura<\/strong>Molti proprietari di immobili desiderano trasferire precocemente la propriet\u00e0 ai propri figli per essere finanziariamente “preparati” a un’eventuale successiva necessit\u00e0 di assistenza e di soggiorno in una casa di cura. Un appartamento di questo tipo \u00e8 molto costoso in Svizzera e c’\u00e8 il rischio di dover vendere un immobile per poterselo permettere. L’idea \u00e8 quella di trasferire la propriet\u00e0 il prima possibile e di mantenerla all’interno del nucleo familiare, anche in caso di ricovero in una casa di riposo.<\/p>\n\n

Questo non \u00e8 facile da aggirare, perch\u00e9 non \u00e8 chiaro e indeterminato cosa potrebbe accadere in una situazione del genere. Molte persone danno per scontato di trovarsi in una zona sicura dieci anni dopo il trasferimento della propriet\u00e0, “dopotutto dipende dal comune di residenza”. Non \u00e8 consigliabile trasferire una propriet\u00e0 immobiliare pensando di poter entrare in una casa di riposo in un secondo momento. Il rischio di entrare in una casa di cura \u00e8 spesso trascurato ed \u00e8 consigliabile tenere sempre presente questa possibilit\u00e0. La maggior parte degli anziani in Svizzera vive a casa propria, con servizi esterni forniti da case di cura o ospedali. Anche le donazioni o le eredit\u00e0 precoci e le successive richieste di prestazioni integrative (EL), ad esempio per l’assunzione dei costi di una casa di riposo, sono attentamente monitorate dalle autorit\u00e0.<\/p>\n\n

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