Eigenmietwert fällt 2029 weg: Was Wohneigentümer jetzt planen sollten

Im September 2025 haben Volk und Stände dem Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum zugestimmt. Am 1. April 2026 hat der Bundesrat entschieden: Die Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das heutige System.

Was ändert sich ab 2029?

• Kein Eigenmietwert mehr: Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung am Wohnsitz lebt, versteuert keinen Eigenmietwert mehr.
• Kein Unterhaltsabzug mehr: Kosten für Unterhalt und Renovationen der selbst bewohnten Liegenschaft sind nicht mehr abziehbar – weder beim Bund noch bei Kantonen und Gemeinden.
• Schuldzinsen eingeschränkt: Hypothekarzinsen sind nur noch im Verhältnis zu vermieteten oder verpachteten Liegenschaften abziehbar.
• Ersterwerberabzug: Wer zum ersten Mal ein Eigenheim kauft, kann Schuldzinsen während einer begrenzten Zeit und bis zu einem begrenzten Betrag abziehen.
• Energie und Umweltschutz: Beim Bund fallen die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen weg. Die Kantone dürfen sie vorübergehend beibehalten.
• Zweitliegenschaften: Die Kantone können eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitwohnungen einführen.

Vermietete Liegenschaften sind vom Systemwechsel nicht betroffen: Mieteinnahmen bleiben steuerbar, Unterhalt und Schuldzinsen bleiben abziehbar.

Was sollten Sie bis Ende 2028 planen?

1. Renovationen vorziehen Unterhaltskosten der selbst bewohnten Liegenschaft können Sie letztmals im Steuerjahr 2028 abziehen. Steht eine grössere Renovation an, kann es sich lohnen, sie bis dann abzuschliessen – oder auf mehrere Jahre zu verteilen, um die Progression zu brechen.

2. Hypothek überdenken Ohne Schuldzinsenabzug wird eine hohe Hypothek steuerlich weniger interessant. Prüfen Sie, ob eine Amortisation – zum Beispiel über die Säule 3a – für Sie sinnvoll ist.

3. Zweitwohnung im Blick behalten Besitzen Sie eine Ferienwohnung, achten Sie darauf, ob der Kanton eine neue Liegenschaftssteuer einführt.

Unser Tipp

Die richtige Strategie hängt von Hypothek, Einkommen und Zustand der Liegenschaft ab. Wir rechnen die Varianten mit Ihnen durch – rechtzeitig vor 2029. Mehr dazu auf unserer Seite Steuerberatung.

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Quelle: Bundesrat, Medienmitteilung vom 1. April 2026: Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 in Kraft

Stand: 12. November 2026. Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall.